TÓM TẮT
Đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất và cho thuê đất là chính sách góp phần nâng cao sự ổn định, minh bạch trong hoạt động giao đất và cho thuê đất, đồng thời giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn vốn cho ngân sách. Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 với những sửa đổi, bổ sung trong quy định về vấn đề này đã phù hợp với nhu cầu thực tiễn cũng như tăng tính đồng bộ với pháp luật có liên quan hơn so với Luật Đất đai 2013. Bài viết trình bày một số vấn đề pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất và cho thuê đất theo Luật Đất đai 2024, phân tích và đánh giá các quy định hiện hành. Trên cơ sở đó đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật liên quan.
Từ khóa: đấu giá, quyền sử dụng đất, giao đất và cho thuê đất, Luật Đất đai 2024
ABSTRACT
Auctioning land use rights when the State allocates and leases land is a policy that contributes to improving stability and transparency in land allocation and leasing activities, while helping the State mobilize maximum capital for the budget. The 2024 Land Law, effective from August 01, 2024, with amendments and supplements to the regulations on this issue, has been more suitable to practical needs as well as increased consistency with related laws compared to the 2013 Land Law. This article presents a number of legal issues on auctioning land use rights for land allocation and land lease under the 2024 Land Law, analyzes and evaluates current regulations. On that basis, a number of recommendations are made to improve related legal regulations.
Keywords: Auctioning, land use right, land allocation and land lease, 2024 Land Law.
1. Đặt vấn đề
Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao đã đề ra nhiệm vụ hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể, tại Điểm 2.2 Mục IV.2 xác định rõ “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”. Thực hiện chủ trương này, Luật Đất đai 2024 được thông qua và có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 với những sửa đổi, bổ sung các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất được coi là tiến bộ, hiệu quả hơn so với Luật Đất đai 2013. Trong phạm vi bài viết, nhóm tác giả tập trung nghiên cứu khía cạnh lý luận về đấu giá quyền sử đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai 2024, tiếp đó đưa ra một số vấn đề pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trên cơ sở đó, nhóm tác giả đưa ra một số đánh giá và kiến nghị hoàn thiện các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê nhằm tăng cường hiệu quả trong công tác triển khai thi hành pháp luật đất đai.
2. Đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất
2.1. Giao đất, cho thuê đất
Khoản 32, 34 Điều 3 Luật Đất đai 2024 đưa ra khái niệm “nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất”, “nhà nước giao quyền sử dụng đất”. Theo đó, “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”; và “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”. Từ các quy định trên cho thấy, giao đất và cho thuê đất là hoạt động đưa đất đai vào sử dụng trên thực tế của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong đó, hoạt động giao đất được thực hiện thông qua quyết định hành chính, và hoạt động thuê đất được thực hiện thông qua Hợp đồng. UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện sẽ thực hiện các hoạt động này thông qua phương thức: (i) chỉ định với hình thức giao hay cho thuê quyền sử dụng đất (theo đề nghị của người sử dụng đất); (ii) Đấu giá hay đấu thầu quyền sử dụng đất.
2.2. Quyền sử dụng đất
Điều 53 Hiến pháp 2013 xác định đất đai là tài sản công, là tài nguyên đặc biệt của quốc gia. Do đó, chỉ có Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân mới có đủ tư cách và khả năng để tổ chức quản lý đất đai trên toàn bộ lãnh thổ. Mặc dù vậy, khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 ghi nhận quyền được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của người dân, và “quyền sử dụng đất của người dân được pháp luật bảo hộ”. Như vậy, tổ chức, cá nhân không có quyền sở hữu mà có quyền sử dụng đối với đất đai. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 chưa có quy định cụ thể thế nào là quyền sử dụng đất. Trong khi đó, Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”. Đồng thời, Từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp biên soạn có đưa ra định nghĩa: “Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất”.
2.3. Đấu giá quyền sử dụng đất
Theo Bách khoa toàn thư mở Wikipedia, đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần đấu giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất. Dưới phương diện pháp lý, “đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá, một người tham gia đấu giá, một người trả giá, một người chấp nhận giá theo Điều 49 của Luật Đấu giá 2016”. Như vậy, đấu giá được xem là một trong những hình thức mua bán đặc biệt với tính chất công khai, đề nghị đại chúng, lựa chọn người mua và tuân theo những trình tự riêng biệt. Chủ thể tham gia hoạt động đấu giá tài sản phải từ 2 người trở lên hoặc chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá, một người tham gia đấu giá, một người trả giá, một người chấp nhận giá chỉ được tiến hành sau khi đã tổ chức cuộc đấu giá lần đầu nhưng không thành và được thực hiện theo quy định tại Điều 49 Luật Đấu giá 2016. Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 4 Luật Đấu giá 2016 quy định những tài sản phải bán thông qua đấu giá bao gồm “quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Do vậy có thể hiểu: “Đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những phương thức được cơ quan nhà nước có thẩm quyền sử dụng để chuyển giao quyền sử dụng đất bao gồm quyền được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức. Việc chuyển giao này được thực hiện thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất từ hai người trở lên tham gia theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục theo luật đấu giá hoặc chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá, một người tham gia đấu giá, một người trả giá, một người chấp nhận giá chỉ được tiến hành sau khi đã tổ chức cuộc đấu giá lần đầu nhưng không thành và được thực hiện theo quy định tại Điều 49 Luật Đấu giá 2016”.
Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất là hoạt động có ý nghĩa quan trọng trong định hướng quản lý đất đai theo thể chế thị trường. Hoạt động này luôn có sự tham gia của Nhà nước với vai trò là chủ thể giao đất, cho thuê đất. Tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất được đưa vào ngân sách nhà nước tạo nguồn thu lớn cho các địa phương. Đồng thời, thông qua cơ chế đấu giá sẽ lựa chọn được những tổ chức, cá nhân có tiềm lực tài chính mạnh để có thể triển khai sử dụng đất đai nhanh chóng, hiệu quả. Có thể nói, đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất là một trong những giải pháp huy động nguồn lực cho ngân sách để phát triển hạ tầng, đô thị và phục vụ cho mục đích cộng đồng.
3. Pháp luật điều chỉnh hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất
Quyền sử dụng đất chính thức được xem là tài sản của tổ chức, cá nhân, được định giá, giao dịch trên thị trường và trở thành nguồn lực kinh tế quan trọng kể từ khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực. Từ đó, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất được xuất hiện và thừa nhận. Về bản chất, quyền sử dụng đất là tài sản nên hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất chính là hoạt động đấu giá tài sản. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất cũng được xem là một loại hàng hóa đặc biệt nên hoạt động này được điều chỉnh bởi một hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật đồ sộ.
Về cơ bản, pháp luật điều chỉnh hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất được tiếp cận từ hai góc độ: (1) góc độ luật chuyên ngành về đấu giá; (2) góc độ thủ tục tiền đấu giá được quy định trong pháp luật đất đai.
Thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất từ góc độ luật chuyên ngành về đấu giá: Pháp luật về đấu giá tài sản là pháp luật về trình tự, thủ tục, điều chỉnh giai đoạn đấu giá, bao gồm các khâu chuẩn bị và tiến hành cuộc đấu giá như lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản, niêm yết, thông báo công khai việc đấu giá, cách thức đấu giá viên cuộc đấu giá và xác định người trúng đấu giá …. Pháp luật về đấu giá được áp dụng thống nhất đối với tất cả các loại tài sản mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá trong đó có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất từ góc độ thủ tục tiền đấu giá được quy định trong pháp luật đất đai: Pháp luật về đất đai là pháp luật về nội dung, điều chỉnh giai đoạn trước khi đưa quyền sử dụng đất ra đấu giá (bao gồm việc quy định loại đất được đưa ra đấu giá, xác định giá khởi điểm, trình tự, thủ tục và thẩm quyền của cơ quan đưa quyền sử dụng đất ra đấu giá, điều kiện đối với tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá để được nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá) và giai đoạn sau khi đấu giá thành (trình tự, thủ tục phê duyệt kết quả trúng đấu giá, thời hạn và cách thức nộp tiền trúng đấu giá, quyền và nghĩa vụ, chế tài xử lý vi phạm …).
Ở thời điểm hiện tại, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2024, Luật Đấu giá tài sản 2016 (được sửa đổi bổ sung bởi Luật Giá số 16/2023/QH15 ngày 19 tháng 6 năm 2023) và các văn bản liên quan.
4. Một số vấn đề pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai 2024
4.1. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất
Các trường hợp không được đấu giá và được đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất được quy định cụ thể, tập trung từ Điều 116 đến Điều 127 Luật Đất đai 2024. Trong đó, Điều 124 Luật Đất đai 2024 quy định có 07 trường hợp không được đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, bao gồm:
(i) Giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất mà được miễn tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực quy định phải xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm;
(ii) Giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2024 mà thuộc một trong các trường hợp sử dụng vốn đầu tư công theo quy định của pháp luật về đầu tư công hoặc là dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư;
(iii) Giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trong 15 trường hợp cụ thể tại khoản 3 Điều 124 Luật Đất đai 2024;
(iv) Người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 Luật Đất đai 2024;
(v) Giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2024 mà không sử dụng vốn quy định tại khoản 2 Điều 124 Luật Đất đai 2024 trong trường hợp có nhà đầu tư quan tâm mà chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện mời quan tâm đối với dự án phải xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm theo quy định của pháp luật về đấu thầu, pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực;
(vi) Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất 02 lần không thành thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 6 Điều 125 Luật Đất đai 2024 hoặc không có người tham gia;
(vii) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Tiếp theo đó,khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2024 quy định 02 trường hợp được đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất cóthu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê như sau:
Một là, dự án đầu tư sử dụng đất từ quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý quy định tại khoản 1 Điều 217 của Luật Đất đai 2024, trừ 02 trường hợp: (i) các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, không qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư quy định tại Điều 124 Luật Đất đai 2024; (ii) các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2024. Trong đó,đất trong các dự án đầu tư nói trênbao gồm:
(i) Đất sử dụng vào mục đích công cộng;
(ii) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối, ao, hồ, đầm, phá;
(iii) Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt;
(iv) Đất có mặt nước chuyên dùng;
(v) Đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;
(vi) Đất do Nhà nước thu hồi và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý;
(vii) Đất do Nhà nước thu hồi và giao Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý trong các trường hợp tại điểm đ khoản 1 và khoản 3 Điều 82; khoản 2 Điều 82 tại khu vực nông thôn; khoản 5 Điều 86; điểm e khoản 2 Điều 181 của Luật Đất đai 2024;
(viii) Đất giao lại, chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao khi không có nhu cầu sử dụng đất thực hiện trên cơ sở điều ước quốc tế, thỏa thuận quốc tế và quy định của pháp luật có liên quan;
(ix) Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
(x) Đất chưa sử dụng.
Hai là, giao đất ở cho cá nhân, trừ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, không qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư quy định tại Điều 124 Luật Đất đai 2024.
Đối chiếu với Luật Đất đai 2013, tại khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013 liệt kê 08 trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất như đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân …
Như vậy, Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá theo nguyên tắc loại trừ thay vì phương pháp liệt kê như ở Luật Đất đai 2013. Sự sửa đổi này được xem là đã khắc phục một số hạn chế của phương pháp liệt kê như ở Luật Đất đai 2013, đảm bảo tính khoa học và chặt chẽ, không bị bỏ sót các trường hợp đấu giá để giao đất và cho thuê đất cũng như những trường hợp không đấu giá, bắt kịp thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất (ví dụ như trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh phải thuộc trường hợp đấu giá …).
Ngoài ra, đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhưng không có người tham gia hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành, bên cạnh quy định đây là trường hợp được giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu tương tự như Luật Đất đai 2013, khoản 6 Điều 124 Luật Đất đai 2024 đã ghi nhận thời gian giao đất, cho thuê đất trong trường hợp này chỉ được thực hiện trong vòng 12 tháng kể từ ngày đấu giá không thành lần 2. Việc bổ sung quy định xác định thời hạn giao đất, cho thuê đất như vừa nêu là điểm mới, mang tính làm rõ và đảm bảo sự khách quan, minh bạch, phù hợp với đặc thù của quyền sử dụng đất so với các loại tài sản khác.
4.2. Điều kiện tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất
Khoản 2 Điều 125 Luật Đất đai 2024 xác định chi tiết, cụ thể các điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất như sau: (i) Đất đã được thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trong khu vực dự án có hạ tầng giao thông đã được kết nối; (ii) đất có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt vào mục đích sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất do Nhà nước thu hồi, giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý; (iii) đất có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở; (iv) đất có phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Đồng thời, Luật Đất đai 2024 giao trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh, cấp huyện hằng năm phải công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên Cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia, cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện; Tổ chức lập, tổ chức thực hiện phương án đấu giá quyền sử dụng đất; Chỉ đạo việc bàn giao đất trên thực địa, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
4.3. Chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để được giao đất, cho thuê đất
Chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất được ghi nhận tại khoản 3 và khoản 4 Điều 125 Luật Đất đai 2024, bao gồm tổ chức và cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, các chủ thể này cần đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản. Quy định dẫn chiếu sang pháp luật về đấu giá tài sản nêu trên là điểm mới của Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013, có ý nghĩa bảo đảm sự đồng bộ giữa các luật có liên quan, đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật cũng như tính hiệu quả trong quá trình triển khai áp dụng.
Ngoài ra, trong trường hợp thực hiện dự án đầu tư thì Luật Đất đai 2024 yêu cầu tổ chức được giao đất, cho thuê đất phải có năng lực, kinh nghiệm trong phát triển dự án và đáp ứng các điều kiện về năng lực tài chính, về ký quỹ tương tự như Luật Đất đai 2013. Đồng thời Luật Đất đai 2024 quy định mở rộng hơn, cho phép nhà đầu tư có thể có các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư bên cạnh hình thức ký quỹ như Luật Đất đai 2013 đã quy định. Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 không buộc chủ thể phải không vi phạm quy định của pháp luật đất đai mà chấp nhận đối tượng có vi phạm nhưng cần đáp ứng điều kiện “đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” và giao Chính phủ quy định chi tiết.
Một điểm mới liên quan đến chủ thể được giao đất, cho thuê đất của Luật Đất đai 2024 là Hộ gia đình không còn được coi là người sử dụng đất như trong Luật Đất đai 2013. Cụ thể, tại khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện để Hộ gia đình được công nhận tư cách chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai là “có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”. Tiếp đó, Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 quy định về người sử dụng đất đã không ghi nhận đối tượng “Hộ gia đình”. Như vậy, kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, Nhà nước sẽ không thực hiện giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất với tư cách Hộ gia đình, mà chỉ xử lý các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất của “Hộ gia đình” trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
Đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của Hộ gia đình (được xác định trước ngày 01/01/2025), khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định cấp 01 Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của Hộ gia đình và trao cho người đại diện. Theo đó, việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của Hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Quy định về tính tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm trong việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của Hộ gia đình trong Luật Đất đai 2024 được đánh giá là một điểm mới thiết thực và hiệu quả. Bởi lẽ quy định này đã giải quyết được một số vướng mắc, bất cập trên thực tế khi áp dụng quy định trong Luật Đất đai 2013, tạo thuận lợi cho người dân khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: không có cơ sở để loại trừ những thành viên cùng chung hộ khẩu nhưng không phải là thành viên trong gia đình, không có tài sản chung, không cùng đóng góp công sức để sản xuất theo quy định của pháp luật về “Hộ gia đình” (ví dụ trường hợp nhập nhờ hộ khẩu…); chấm dứt tình trạng người dân phải mất nhiều thời gian, công sức liên hệ với nhiều cơ quan để xin xác nhận các thành viên có quyền sử dụng đất của Hộ gia đình bởi lẽ cơ quan công an chỉ xác nhận các thành viên có trong hộ khẩu tại một thời điểm nhất định chứ không phải thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Bên cạnh đó, quy định này cũng tương thích với quy định của Luật Cư trú, khi mà kể từ ngày 01/01/2023, sổ hộ khẩu, sổ tạm trú chính thức hết giá trị sử dụng.
Bên cạnh quy định về điều kiện tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất, chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và các điều kiện cần đáp ứng, Luật Đất đai 2024 ghi nhận tại khoản 6 Điều 125 về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất không thành. Theo đó có 03 trường hợp, bao gồm: (i) Các trường hợp đấu giá không thành theo quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016; (ii) Đã hết thời hạn đăng ký mà chỉ có 01 người đăng ký tham gia đấu giá; (iii) Có nhiều người đăng ký tham gia đấu giá nhưng chỉ có 01 người tham gia cuộc đấu giá hoặc có nhiều người tham gia cuộc đấu giá nhưng chỉ có 01 người trả giá hoặc có nhiều người trả giá nhưng chỉ có 01 người trả giá hợp lệ.
4.4. Giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất
Khoản 2 Điều 8 Luật Đấu giá 2016 quy định giá khởi điểm của tài sản đấu giá được xác định theo quy định của pháp luật áp dụng đối với loại tài sản đó. Như vậy, giá khởi điểm của quyền sử dụng đất được đưa ra đấu giá để giao đất, cho thuê đất được xác định theo pháp luật đất đai.
Luật Đất đai 2024 quy định xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất căn cứ vào bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể.
(1) Quy định theo bảng giá đất: được áp dụng để tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Bảng giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng hằng năm, với bảng giá đất lần đầu sẽ công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Theo đó, bảng giá đất có thể điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm hoặc năm tiếp theo theo quy định Luật Đất đai 2024. Ngoài ra, trong quá trình thực hiện, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.
(2) Quy định theo giá đất cụ thể: được áp dụng xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp quy định theo bảng giá đất. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền theo quy định của Luật Đất đai 2024. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xác định giá đất cụ thể. Điều đáng lưu ý là giá đất cụ thể sẽ được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá đất nếu khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất, giá đất cụ thể được đánh giá cao là đảm bảo tính khách quan, công khai, minh bạch và phù hợp với thị trường.
4.5. Một số vấn đề pháp lý khác liên quan
Về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất trải qua những bước như sau:
Thứ nhất, lập phương án: đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất là đối tượng đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất;
Thứ hai, chuẩn bị hồ sơ: căn cứ phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt, đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ của khu đất, thửa đất đấu giá, gửi đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai để trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất;
Thứ ba, xác định và phê duyệt giá khởi điểm: cơ quan có chức năng quản lý đất đai tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của khu đất, thửa đất đấu giá, trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt;
Thứ tư, quyết định đấu giá quyền sử dụng đất: căn cứ hồ sơ thửa đất đấu giá và ý kiến thẩm định của cơ quan tài nguyên và môi trường, UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất;
Thứ năm, lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị tổ chức cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất: đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm tổ chức lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị, tổ chức thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất;
Thứ sáu, tổ chức thực hiện: đơn vị, tổ chức thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản;
Thứ bảy, phê duyệt kết quả đấu giá: đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan có chức năng quản lý đất đai để trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã bán đấu giá thành công để gửi cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai, đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan thuế và người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Thứ tám, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Người trúng đấu giá nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;
Thứ chín, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Sau khi người trúng đấu giá hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm: Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất và ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính theo quy định; Ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai chủ trì, phối hợp với đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Đối với giai đoạn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, theo quy định tại khoản 3, 4 Điều 18 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý Thuế thì thời hạn nộp tiền thuê đất, tiền sử dụng đất là 90 ngày và Điều 59 Luật Quản lý thuế 2019 cho phép người sử dụng đất chưa nộp đủ có thể chậm nộp nhưng phải chịu phạt chậm nộp. Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 chưa có quy định chi tiết và cũng chưa có văn bản hướng dẫn Luật Đất đai về vấn đề này.
Về xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất. Các hình thức xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, trong đó bao gồm vi phạm pháp luật về đất đai trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất đối với người vi phạm tại Điều 239, 240 Luật Đất đai 2024. Theo đó, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm, người vi phạm sẽ bị xử lý kỷ luật, xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật; đối với người có hành vi vi phạm pháp luật trong quản lý đất đai khi thi hành công vụ thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định.
Về quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất được quản lý bởi các Bộ, ngành, địa phương theo nguyên tắc phân công quản lý như sau:
Bộ Tư pháp chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về đấu giá tài sản, trong đó bao gồm cả đấu giá quyền sử dụng đất;
Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn, kiểm tra việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất;
Bộ Tài chính quy định việc xác định giá khởi điểm của tài sản đấu giá gồm quyền sử dụng đất gắn với tài sản thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; quản lý nhà nước về phí, lệ phí cấp Chứng chỉ hành nghề đấu giá, lệ phí cấp Giấy đăng ký hoạt động của doanh nghiệp đấu giá tài sản; chịu trách nhiệm hướng dẫn, quản lý nhà nước về việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; về gia hạn chậm nộp và xử phạt về hành vi chậm nộp nghĩa vụ tài chính về đất đai;
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện quản lý nhà nước về đấu giá tài sản tại địa phương; quyết định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất. Sở Tư pháp giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đấu giá tài sản tại địa phương.
5. Một số kiến nghị hoàn thiện quy định đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất
Quy định về điều kiện chủ thể là tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Pháp luật đất đai 2024 cần có những hướng dẫn chi tiết về điều kiện chủ thể là tổ chức tham gia đấu gía quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Đặc biệt, các quy định liên quan đến chủ thể là tổ chức tham gia đấu gía quyền sử dụng đất cần có những quy định hướng dẫn chi tiết và hoàn thiện hơn so với quy định trước đây. Vì đó là những điều kiện quan trọng giúp tổ chức tham gia hợp pháp vào hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cũng như đảm bảo tổ chức chịu trách nhiệm khi có những hành vi vi phạm quy đinh đấu giá quyền sử dụng đất. Bao gồm:
Một là, Các quy đinh về ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư. Theo Luật Đầu tư 2020 quy định: “Nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư” và “mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư từ 01% đến 03% vốn đầu tư của dự án đầu tư”. Như vậy, mức ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án đầu tư sử dụng đất được quy định mức tối thiểu là 01% và mức tối đa là 03% “căn cứ vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện của từng dự án đầu tư” cụ thể Đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng, mức ký quỹ là 3%; Đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 2%; Đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 1%”. Theo như nhóm tác giả đánh giá, mức ký quỹ đầu tư để đảm bảo thực hiện dự án đầu tư sử dụng đất cần có sự khác biệt so với các loại ký quỹ đầu tư khác vì quyền sử dụng đất đai là quyền sử dụng tài sản đặc biệt, cần có sự quản lý chặt chẽ hơn, cũng như ngăn ngừa những hạn chế của tổ chức khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Nhóm tác giả kiến nghị hai phương án. (i) Phương án 1: mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư sử dụng đất là 03%, đây là một mức quy định cụ thể, và cũng có nhà nghiên cứu trước đó kiến nghị với mức ký quỹ cụ thể để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư sử dụng đất; (ii) Phương án 2: mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư sử dụng đất tối thiểu là 03%, đây là một mức quy định mức tối thiểu, tức là các nhà đầu tư có thể phải ký quỹ cao hơn so với so với quy định, điều này cũng xem như đảm bảo khả năng thực hiện thực tế dự án đầu tư của tổ chức đó. Ngoài ra, “vào thời điểm đấu giá quyền sử dụng đất thì dự án chưa được hình thành thì chưa có khái niệm ký quỹ dự án đầu tư”. Do vậy, cũng cần quy định một thuật ngữ pháp lý phù hợp hơn giữa việc ký quỹ vào thời điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 và ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư theo Luật Đầu tư 2020.
Hai là, Quy định đánh giá năng lực tài chính của tổ chức để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan.Theo quy định Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 thì một trong những điều kiện thể hiện năng lực tài chính của tổ chức là “Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên”. Nhóm tác giả kiến nghị: Nếu pháp luật đất đai 2024 vẫn tiếp tục có hướng quy định xác định năng lực tài chính của tổ chức khi tham gia đấu giá là dựa vào “tổng mức đầu tư dự án” thì cần có quy định hướng dẫn cụ thể hơn.
Ba là, Quy định về tổ chức có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án. Đây là một trong những quy định mới so với quy định trước đây tại Điều 58 Luật Đất đai 2013. Do vậy, việc xác định thế nào là tổ chức có năng lực và kinh nghiệm trong việc phát triển dự án sẽ gặp nhiều khó khăn. Nếu xác định năng lực và kinh nghiệm dựa trên số lần tham gia đấu giá quyền sử dụng đất và quá trình hoàn thành dự án thì sẽ dẫn đến hạn chế cuả các tổ chức mới tham gia đấu giá quyền sử dụng đất lần đầu, hoặc đánh giá dựa vào số lần tham gia nhiều hơn và quá trình hoàn thành dự án sớm để đánh giá năng lực và kinh nghiệm thì dẫn đến hạn chế cạnh tranh và sự tham gia của các tổ chức là doanh nghiệp nhỏ và vừa. Nhóm tác giả kiến nghị: Pháp luật đất đai 2024 cần có văn bản hướng dẫn cụ thể để tránh tình trạng mỗi địa phương áp dụng khác nhau về đánh giá năng lực và kinh nghiệm cho tổ chức.
Quy định liên quan đến Hộ gia đình sử dụng đất. Để có thể giải quyết dứt điểm vấn đề quyền sử dụng đất của Hộ gia đình, bảo đảm quy định của Luật nhanh chóng đi vào cuộc sống, hạn chế tranh chấp có thể phát sinh, nhóm tác giả kiến nghị cần thiết phải có hướng dẫn cụ thể của cơ quan có thẩm quyền đối với một số vấn đề sau đây:
(i) Đối với Hộ gia đình sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất: khoản 5 Điều 135 của Luật Đất đai 2024 đã có quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận; tuy nhiên, cần có quy định cụ thể về cách ghi trên Giấy chứng nhận (có sử dụng cụm từ Hộ gia đình nữa hay chỉ ghi tên các thành viên). Nhóm tác giả đề xuất phương án chỉ ghi tên các thành viên.
(ii) Đối với Hộ gia đình sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (mà trên giấy chứng nhận không ghi cụ thể tên các thành viên): theo quy định chung tại khoản 3 Điều 256 của Luật Đất đai 2024 thì về nguyên tắc, Hộ gia đình không phải thực hiện cấp đổi giấy chứng nhận. Tuy nhiên, nhóm tác giả kiến nghị cần có hướng dẫn cụ thể về việc Hộ gia đình “cần” hay “không cần” thực hiện việc cấp đổi giấy chứng nhận để xác định thành viên trên giấy chứng nhận và quy định nguyên tắc giải quyết trong trường hợp phát sinh tranh chấp.
(iii) Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất cho Hộ gia đình để thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt, khoản 2 Điều 259 của Luật Đất đai 2024 quy định phải ghi cụ thể các cá nhân là thành viên Hộ gia đình có quyền sử dụng đất vào quyết định giao đất, cho thuê đất. Liên quan đến vấn đề này, nhóm tác giả kiến nghị cần làm rõ việc xác định các cá nhân là thành viên Hộ gia đình để ghi vào quyết định giao đất, cho thuê đất là trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (áp dụng tương tự hướng dẫn tại điểm 4 mục III Giải đáp số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 của Tòa án nhân dân tối cao giải đáp một số vấn đề về nghiệp vụ) hay là trách nhiệm của các cá nhân là thành viên hộ gia đình (áp dụng tương tự nguyên tắc cấp giấy chứng nhận nêu trên).
Bên cạnh các kiến nghị cụ thể như trên, để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024, theo nhóm tác giả cần tập trung thực hiện đồng bộ các giải pháp sau:
Thứ nhất,Chính phủ sớm ban hành các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024, trong đó hoàn thiện các quy định về điều kiện tham gia đấu giá, thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, chế tài xử lý vi phạm… nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.
Thứ hai,hoàn thiện các quy định liên quan trong pháp luật đấu giá tài sản, bảo đảm tính đặc thù của đấu giá quyền sử dụng đất và tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật.
Thứ ba, tiếp tục phổ biến, quán triệt các nội dung mới của Luật Đất đai 2024 nói chung và phổ biến, quán triệt các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất cho các tầng lớp nhân dân, nhất là các người có tài sản bán đấu giá, tổ chức hành nghề đấu giá và các tổ chức, doanh nghiệp hoạt động, kinh doanh có liên quan đến thực hiện quyền sử dụng đất.
6. Kết luận
Đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất là công cụ để Nhà nước quản lý đất đai theo hướng công khai, minh bạch, đem lợi ích tốt nhất cho xã hội trong đó có việc tăng thu ngân sách và lựa chọn nhà đầu tư tốt nhất để thực hiện dự án. Những điểm mới trong Luật Đất đai 2024 về vấn đề này đã tạo hành lang pháp lý chắc chắn hơn, được kỳ vọng sẽ góp phần tạo môi trường kinh doanh minh bạch, bình đẳng và cạnh tranh lành mạnh đối với các doanh nghiệp, đồng thời tìm được nhà đầu tư phù hợp với yêu cầu phát triển các dự án quy mô lớn. Tuy nhiên, một số quy định mới vẫn còn chung chung, chưa giải quyết triệt để các hệ lụy pháp lý có thể xảy ra. Vì vậy, việc sớm ban hành các quy định hướng dẫn cụ thể được xem là điều kiện tiên quyết để các quy định được triển khai đồng bộ, hiệu quả. Qua đó điều chỉnh phù hợp và hiệu quả trên thực tế đối với hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Hiến pháp năm 2013 (ngày 28 tháng 11 năm 2013)
- Luật Đất đai năm 2013 (Luật số: 45/2013/QH13, ngày 29 tháng 11 năm 2013)
- Luật Đất đai năm 2024 (Luật số: 31/2024/QH15, ngày 18 tháng 01 năm 2024)
- Luật Đầu tư 2020 (Luật Đầu tư số:61/2020/QH14, ngày 17 tháng 06 năm 2020)
- Luật Đấu giá tài sản 2016 (Luật số: 01/2016/QH14, ngày 17 tháng 11 năm 2016)
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013
- Bộ Tư pháp (2024), “Phổ biến, quán triệt Luật Đất đai năm 2024 của Ngành Tư pháp”, Tài liệu hội nghị
- TS. Vũ Kim Hạnh Dung & Th.S LS. Trần Quốc Đạt (2022), “Pháp luật đất đai về đấu giá bất động sản: thực trạng và các giải pháp tổng thể”, “Đấu giá quyền sử dụng đất – Thực tiễn pháp lý và giải pháp”, Tài liệu hội thảo, tr99
- Vũ Thị Hương (2019),” Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh – Những bất cập và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật”, Tạp chí nghề luật, tr43
- TS. Bùi Hữu Toàn (2022), “Pháp luật về xác định giá khởi điểm và điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 11.